С 1 января 2027 года в Молдове изменятся правила налогообложения при продаже квартир и домов. Для недвижимости, которая не считается основным жильём, налог будут рассчитывать со всей прибыли от продажи, а не с её половины. В то же время владельцам единственного жилья станет проще получить освобождение от налога, а подтверждённые расходы на ремонт можно будет учитывать при расчёте прибыли.
Изменения предусмотрены Законом №247 от 22 октября 2026 года.
Когда налог платить не придётся
Продажа квартиры или дома может быть освобождена от подоходного налога, если недвижимость считается основным жильём.
Сейчас для этого необходимо, чтобы человек владел недвижимостью не менее трёх лет и был зарегистрирован в ней по месту жительства или пребывания в течение последних трёх лет.
С 2027 года это правило расширят.
Освобождение можно будет получить и в том случае, если человек не был прописан в квартире или доме, но эта недвижимость являлась его единственным жильём в собственности на протяжении последних трёх лет.
При этом требование о трёхлетнем сроке владения сохраняется.
Например, если человек несколько лет владеет единственной квартирой, но зарегистрирован по другому адресу, с 2027 года её продажа сможет быть освобождена от подоходного налога.
Если же квартира была куплена недавно, например в 2026 году, а продана в 2027-м, одного факта, что это единственное жильё, будет недостаточно.
Кому налог может вырасти вдвое
Если продаваемая недвижимость не относится к основному жилью, налог рассчитывают с прибыли — разницы между стоимостью покупки и ценой продажи.
Сейчас налогом облагается только половина такой прибыли.
Например, квартира была куплена за 700 тысяч леев, а продаётся за 1 млн леев. Прибыль составляет 300 тысяч леев.
В 2026 году налог рассчитывается с половины этой суммы — 150 тысяч леев. При ставке 12% налог составляет 18 тысяч леев.
С 2027 года налог будут рассчитывать уже со всей прибыли — 300 тысяч леев. При той же ставке 12% получится 36 тысяч леев.
Таким образом, в таком примере налоговая нагрузка увеличивается вдвое.
При этом окончательный расчёт может отличаться, поскольку при подаче годовой декларации учитываются и другие доходы, освобождения и вычеты.
Если недвижимость продана дешевле, чем была куплена, и это подтверждено документами, налогооблагаемой прибыли по этой сделке не возникает.
Расходы на ремонт можно будет вычесть
С 1 января 2027 года при расчёте прибыли разрешат учитывать расходы на ремонт недвижимости.
Например, человек купил квартиру за 1 млн леев, вложил в ремонт 100 тысяч леев, а затем продал за 1,4 млн леев.
Без учёта ремонта прибыль составила бы 400 тысяч леев, а налог — 48 тысяч леев.
Если же расходы на ремонт подтверждены документами, их можно включить в стоимость недвижимости. Тогда прибыль уменьшится до 300 тысяч леев, а налог — до 36 тысяч леев.
Для этого потребуются налоговая накладная — factura fiscală — и документы, подтверждающие оплату.
Без подтверждающих документов расходы на ремонт учесть не получится.
Что будет с унаследованной или подаренной квартирой
При продаже унаследованной или подаренной недвижимости также может возникнуть подоходный налог.
Для расчёта учитывается её первоначальная стоимость.
Например, если человек получил квартиру стоимостью 900 тысяч леев, а затем продал её за 1,1 млн леев, прибыль составит 200 тысяч леев.
При продаже в 2027 году налог с такой прибыли составит 24 тысячи леев, если не применяются другие освобождения или вычеты.
Если же унаследованная или подаренная квартира соответствует условиям основного жилья, её продажа может быть освобождена от налога.
Нужно ли платить налог при дарении
Если гражданин Молдовы получает квартиру в подарок, подоходный налог с самого факта получения недвижимости платить не нужно.
Если же человек сам дарит квартиру, правила зависят от того, кому она передаётся.
При дарении супругу, родителям или детям налог не возникает.
При передаче недвижимости другим лицам налоговые обязательства могут появиться.
Исключение — если квартира считается основным жильём. В таком случае её дарение освобождается от подоходного налога независимо от того, кому она передаётся.
С 2027 года к основному жилью будет относиться и единственная недвижимость, которой человек владел не менее трёх лет, даже если он не был в ней зарегистрирован.
Когда нужно задекларировать доход
Если после продажи недвижимости возникла налогооблагаемая прибыль, её необходимо указать в годовой декларации CET18.
По общему правилу декларацию подают, а налог уплачивают до 30 апреля следующего года.
Например, если квартира продана в 2027 году, задекларировать прибыль и уплатить налог нужно будет до 30 апреля 2028 года.
Если же продажа основного жилья полностью освобождена от налога, только из-за этой сделки подавать декларацию не требуется.
Перед продажей недвижимости стоит заранее проверить, сколько лет она находится в собственности, относится ли она к основному жилью и сохранились ли документы о покупке и ремонте.
